Modificaciones del IVA en el Mercado Inmoviliario

Modificaciones del IVA en el Mercado Inmoviliario.

Nueva forma de entender la figura de Inversión del sujeto pasivo.

Modificaciones introducidas por la Ley 7/2012 de prevención y lucha contra el fraude. Esta ley ha modificado sustancialmente determinadas reglas en materia de determinación del sujeto pasivo en el mercado inmobiliario.

Concretamente ha introducido de lleno en este mercado una figura bastante ajena a él, como era la de la inversión del sujeto pasivo.

¿Qué significa esto de la inversión del sujeto pasivo? Muy resumidamente, en el IVA el sujeto pasivo es siempre quien entrega un bien o realiza una prestación de servicios. Cuando se produce la inversión del sujeto pasivo eso cambia y pasa a ser sujeto pasivo el que compra el bien o el que paga por el servicio recibido.

¿Y esto qué quiere decir? Pues que si se realizan las operaciones que a continuación vamos a comentar,

EL QUE VENDE O PRESTA EL SERVICIO: No tendrá que cobrarle IVA al cliente. En su factura consignará tan solo la base imponible y en el cuerpo de la factura indicará la siguiente mención: “Operación con inversión del sujeto pasivo conforme al artículo 84.uno.2º de la Ley del IVA” Habrá que ver en sus programas informáticos, con qué clave se han de dar de alta estas facturas, porque estas operaciones, a diferencia de las operaciones exentas, SÍ han de figurar en el modelo del IVA, aunque no lleven IVA.

EL COMPRA O RECIBE EL SERVICIO: Si se trata de un empresario que tiene derecho a deducirse el 100% del IVA tendrá que contabilizar la factura que le emita su proveedor de la siguiente manera:

Es decir, que tiene que autorrepercutirse el IVA, tiene que hacerlo figurar tanto en el devengado como en el soportado a la vez.

Pues bien, una vez más o menos claro este concepto, ¿en qué supuestos se produce la llamada inversión del sujeto pasivo?

1. En las entregas exentas de terrenos no edificables y de segundas o ulteriores entregas de edificaciones, en las cuales se renuncie a la exención. Ahora quien ha de renunciar a la exención es el adquirente, no el transmitente, porque ahora, el sujeto pasivo es el adquirente.
2. Las entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre bienes inmuebles cuando se extingue total o parcialmente la deuda garantizada con el inmueble.
3. Cuando se trate de ejecuciones de obra con o sin aportación de materiales, así como las cesiones de personal para su realización, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tenga por objeto la urbanización o la construcción o rehabilitación de edificaciones. Igualmente se aplica la inversión del sujeto pasivo cuando los destinatarios de las operaciones sean a su vez el contratista principal u otros subcontratistas.
4. Las entregas efectuadas como consecuencia de un proceso concursal.

MUCHO CUIDADO CON ESTAS CUESTIONES:

Una rehabilitación NO ES una reforma. El concepto rehabilitación es mucho más específico que el de reforma.

En los casos 2 y 3, aunque su empresa sea una empresa EXENTA de IVA, esas operaciones específicas las tendrá que liquidar Ud. de manera concreta.